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二房东:深圳城市里的“灰色部落”

2019年12月02日 09:00  来源:证券时报

租房,是千万来深建设者到深圳后做的第一件事,也是他们在深圳安居乐业的重要基础。然而,近年不断攀升、居高不下的住房成本,让他们在进与退之间徘徊不前。据乐有家研究中心数据显示,近5年来深圳平均租房价格稳步上涨,已从2014年的每平方米51元上涨到2018年的70元,涨幅达到37%。

 

  高租金的背后,除了深圳不断增加的人口流入,与住房供给之间的供需矛盾之外,近些年大规模出现的“二房东”现象也成了一个很大的推手,成为城市里的“灰色部落”。“二房东”究竟在深圳城市住房市场上扮演一个怎样的角色?如何破解“二房东”所带来的住房供需矛盾?证券时报记者进行了一番走访探因求解。

 

  走访:住宅、写字楼、产业用房均潜藏“二房东”

 

  “我想许多刚来深圳求职的人,都被二房东坑过吧。”李文(化名)笑着说,脸上透露出无奈。去年中专毕业后,李文从江西来到深圳,第一站就来到深圳人才市场求职。“我和同学打算在人才市场附近找个地方住下,就选择了附近的田心村,当时就是一位二房东给我们找的房子,两室一厅2800元。”但李文事后发现,相同区域相同面积的房子,如果是业主直租的话只需要2500元,只不过,当时整个田心村已经很少有业主直租的房源了。李文认为,自己被二房东“坑”了。

 

  所谓“二房东”,是指承租人将租赁的物业再次分割对外出租,以赚取租金差价的机构或个人,分为传统型二房东和专业运营机构。而李文所遇到的是个人二房东。李文还告诉记者,这些二房东不仅有组织地抬高了平均租金,向租客收取的电费也很贵,更神奇的是,二房东家的电表转起来也非常快,开一晚上空调就要20度电,夏天一个月的电费都要好几百块。

 

  像田心村、笋岗村这样的深圳城中村,成了深圳“二房东”的重灾区。陈伊是一名二房东,2004年来深圳工作了几年之后,发现龙岗区的南岭村有数量庞大的农民房,于是就在那里做起了二房东的生意,一开始只是代管房屋出租,这两年开始收取房源并进行改造后出租,成为“升级版”的二房东。不足一年的时间,陈伊手头上便有了十多套房源,他在经得业主同意之后,再根据房子的结构进行改造出租。

 

  陈伊介绍,自己把房子租下来之后进行改装,装修成本大约在5万元左右,保守计算大概两年多能回本。陈伊坦言,整租没利润,分拆出租更赚钱,通常一套两居室会分拆成3个单间出租,每个单间月租在1600元左右,而整租的租金仅为3000元左右,他从业主手上租过来的价格大概为2800元。在他看来,房屋分拆出租确实是为了赚取更多的租金,但同时也满足了低收入群体的租房需求。

 

  记者现场看到,虽然这些被“二房东”打包了的农民房也是一栋带电梯的高层住宅,但由于楼与楼之间的间隔较窄,许多被隔断了的房间采光非常差,也没有阳台。尽管这样,依然阻挡不了房租上涨的速度。“业主要加租,我们也没办法,深圳中低端的租赁需求依旧很大。”陈伊表示。

 

  “二房东”现象同样出现在写字楼和工业厂房。记者走访了福田、南山、罗湖写字楼区域,发现确实有一些专门的商务办公服务公司或个人提前租下几层写字楼,然后再分割成小单位转租出去赚取租金差价,甚至利用承租下来的写字楼去银行套出贷款。而在产业用房上,这种现象也非常普遍。“这几年有一批二房东专门从业主手里以高于市场的价格租赁厂房并加以改造,再投入市场赚钱。”深圳一家制造业企业负责人黄先生对记者表示,从2010年开始,他的工厂就在石岩的工业园里经营,当时月租金是每平方米10元左右,租金虽一路小幅上涨,但都属于正常的市场行为。而在去年,一些二房东进入园区,月租出现大幅上涨并超过每平方米30元,还要增加公摊面积。高力国际华南区产业及工业地产服务部董事陈剑锋告诉记者,业内“偷面积”现象比较普遍,即通过变相增多租约中的租用面积、扩大公摊面积以及减少实用面积,来隐性增加二房东的租金收入。

 

  对于产业用房的“二房东”现象,深圳市政协委员叶亚丽指出了三方面原因:一是租赁市场交易双方信息不对称,企业很难获知厂房的房源信息和真实的租赁价格,为“二房东”创造了转租、分租、涨价的条件;二是承租人资质认定缺乏标准,缺失相关准入机制和审核标准,“二房东”准入门槛低,仅凭高价就可入场;三是因为工业园区租赁运营环节缺乏监管,导致“二房东”在转租、分租的过程当中,通过诸如缩短租赁年限,虚报租赁面积、收取高额水电费和乱增收费用等手段变相提高租金。

 

  探因:政策诱发、监管缺位、

 

  供需失衡

 

  “二房东现象是租赁产业发展到一定阶段后出现的非常普遍的现象。”中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出,虽然当前许多人把“二房东”妖魔化,但实际上这是一个客观的、正常的现象,是租赁市场体量达到一定规模后的产物。

 

  深圳的租赁需求究竟有多大?事实上,由于深圳人口以年轻人为主,无论从租赁型住房的占比,还是租赁需求人群的占比,其比例之大都位居全国前列。有数据显示,深圳有高达78.2%的年轻人处于租房状态,粗略估算,深圳的租房市场规模在1000亿元以上。

 

  《深圳市住房建设规划(2016-2020)》曾指出:“十三五”期间,预计全市住房总需求约180万套,其中,购房需求约70.8万套,租赁住房需求约109.2万套。深圳租赁住房最大的供应商是谁?有数据统计,深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70%,是租赁市场供应最重要的主体之一。这与深圳年轻人的租房意愿基本吻合,乐有家研究报告指出,2018年在深租房的人群中,有90%的人选择租赁普通住宅,租赁公寓的人群占比仅为9%。

 

  城中村、普通商品房为深圳租赁群体租房的最主要房源,这就不难理解为何“二房东”现象会在特定时期内被舆论推向风口浪尖,甚至成为“千夫所指”了。“二房东的出现不是不应该,而是不规范,导致出现两头压价、哄抬租金、高额差价等乱象出现。”宋丁认为,以正规的开发商身份介入的城中村改造进而整体打包出租是合法合理的,但在房价和租金都居高不下的深圳,一些个人二房东和操作不规范的小运营商扰乱市场发展,影响了正常的租赁秩序,使得不少租赁人群无法满足正常的租赁需求,这才是“二房东”成为众矢之的的原因。

 

  诚然,二房东承包一处物业用以装修改造,提供更好的服务和租赁产品,势必带来成本的上升,这也合情合理。只不过,供给的背后是否有相对应的需求?从上述乐有家的研究报告来看,似乎更多的租房人群只想普通住房。宋丁认为,二房东也好,长租公寓也罢,在把房子推出市场之后都面临一个价格发现的过程,还有可能是供需对立的,目前看来是有需求断档的问题。“原来在这片区租房的人是因为房租、位置等性价比高,且可支付,但倘若这些衡量的因素出现了变化,租房人群未必会买单。”宋丁说。

 

  “二房东”现象的催化剂是从国家到地方都在做的“鼓励住房租赁市场的发展”,使得无论是机构还是个人,泥沙俱下,烧钱也要挤进这个受政策支持的市场。“二房东都看到了深圳的租赁市场之大,也看到了在深圳租金基础之上的利差,但问题在于缺乏监管,也没有清晰的供需脉络,价格被急速拉升使得市场反抗强烈。”宋丁认为,这可能需要供需双方经过几年的市场博弈,最后找到价格的平衡点。

 

  影响:拉升周边价位

 

  扰乱租赁秩序

 

  “现在田心村的两房租金已经要3000元以上,就算是业主直租的房源,参考二房东的房源之后,涨租也在所难免。”李文告诉记者,尽管租金已经很高,但附近高层小区两房的租金已经超过5000元了,因此只好继续住在城中村。“像我们这种制造业工人,如果房租低一点,即使工资低也还能过,但现在房价和房租都上来了,工资却原地踏步,真的有点难过。”

 

  从李文的寻租经历中不难发现,二房东的确在一定程度上拉升了周边住房的租金。这在陈伊所做的事情中也得到了一定的印证。“附近的二房东很多,房子很好租,我们获取房源都是价高者得的。”陈伊说。这跟长租公寓的做法如出一辙,据记者了解,各大长租公寓平台也是通过竞价的方式来获取房源,这意味着提高了二房东的成本,变相推高了房租,转嫁给租客。

 

  有地产分析人士指出,越来越多资本进入租赁市场,把中低端租赁房源升级成为中高端。这种情况下,租赁市场已经失去了梯级消费,而是被推动着上涨,这样的后果是,无论租赁关系还是租赁价格都很不稳定,影响租赁市场的有序发展。“即使是大开发商的介入,租金价格的拉升也照样影响市场需求。”宋丁说。

 

  这种后果在写字楼市场中已初见端倪。今年以来,出于不少互联网金融企业纷纷涉案被查,或者倒闭关门,深圳写字楼空置率居高不下的现象备受关注。在福田中心区经营写字楼租赁的苏经理告诉记者:“一些写字楼虽被自持,但还是会被一些二房东承租下来,再进行出租,一旦市场环境发生改变,就会有大量写字楼压在手上,这些二房东只好通过降租、提供更多类似增加免租期手段,对优质大客户进行租金打折等优惠政策,以换取更高的项目入驻率,这最终导致甲级写字楼市场平均租金出现下跌。”

 

  在宋丁看来,虽说有市场就有存在的合理性,但如果大量出现操作不规范,价格迅速膨胀,租客利益受损等问题出现,势必会造成很大的负面效应。目前看来,人才外流、产业外溢,都与租金、房价的极速上涨脱离不了干系。“对于深圳这个以年轻人为主的城市,高租金对吸纳更多的年轻、优质人才和产业进入是一种很大的阻碍。”但宋丁表示,长远来看市场会进行博弈调节,因此他不担心,但短期内还是会有价格的震荡。

 

  求解:稳租金政策相继出台 

 

  业界盼尽快奏效

 

  深圳租金一路上涨的问题不仅使租客们怨声载道,也被深圳市人大代表、政协委员看在眼里。在研究和调查深圳工业工地情况后,深圳市政协委员叶亚丽发现,在过去十年间,深圳工业用地的土地出让宗数和面积都在呈现稳中有降的趋势,出租面积也在持续下降。与此同时,厂房租金却在快速上涨,部分地区年涨幅都在25%~30%。产业用地和用房的供需矛盾非常突出,已经明显挤压了民营经济的发展空间。

 

  对此,深圳也在破解产业用房上“重拳出击”。2019年9月18日,深圳市政府印发《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)》。其中规定,产业用房原则上不得转租、分租;约定可以转租、分租的,应按规定或约定出租,受转租人不得再次转租;《措施》还提出了产业用房租金指导价格发布制度,通过主管部门编制并发布产业用房租金指导价格,对于租金高出最近年度发布的指导价格15%的,将可能被约谈和信用惩戒。

 

  “希望相关措施能够快速产生效果,不然我也不得不开始筹划把工厂迁往深圳周边了。”黄经理表示,把公司迁移深圳是不得已而为之的下策,因为随着深圳产业外溢,东莞等临深城市凭借着毗邻的地理优势,已经成为了最大的“接盘手”,厂租也随即开启增长模式。

 

  在稳定普通住房租赁价格方面,深圳市住房和建设局也在今年8月发布了《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》。《意见》一方面提出要加大住房供给量,另一方面则严禁中介机构、住房租赁企业通过自办金融或与其他机构合作,为租房违规加杠杆提供产品和服务。

 

  此外,《意见》指出,将加强住房租赁市场秩序整治,严厉打击合同欺诈、霸王条款、哄抬租金、克扣押金、打隔断群租、欺行霸市、暴力驱逐承租人等违法违规行为。为促进住房租赁市场平稳健康发展,深圳市住建局还引导市场推出全国首个稳租金商品房租赁试点项目——塘朗城广场西区,该住房的租金涨幅受政府监督,年度租金涨跌幅参照首次租金定价原则确定,且涨跌幅范围不超过±5%。

 

  但在地产评论人士朱罗纪看来,目前的政策偏规范,少鼓励,尤其是用价格管制的方式来管理产业用房,短期内也许有一点效果,一旦长期执行,就会打击供应方的供给积极性,最终能否真正带来产业用房真实租赁价格的稳定性还不好说。朱罗纪建议,在稳定产业用房租金价格这方面,可以出台一些政策鼓励产业用房的房主有动力对产业空间投入资金,改造修缮,快速增加供应,供应多了,就不需要搞价格管制了。