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[亿翰智库]住宅市场全面降温,融资规模提升带动土地成交升温

2019年09月10日 09:00  来源:中房网

  政策速览:行业政策以稳为主,人才引进仍在继续

  8月份,房地产行业政策没有出现松动的迹象,同时也没有大的收紧苗头,整体仍然以稳为主,在“房住不炒”政策导向下平稳发展。在一城一策方面,合肥建立房价地价联动机制,并调整拍卖方式,加强竞争以促使房企理性拿地,从而达到“房住不炒”的目的。在人才引进方面,各个城市更加注重对高端人才的吸引;在政策监管方面,在土地端深圳、惠州提出对闲置土地进行整治,规范土地开发市场,在企业端有的城市加强销售和质量方面的监管,并建立企业信用管理体系,从而促进房地产行业健康有序发展。

  住宅市场:销售淡季同环比均下跌,市场热度提升还看“金九银十”

  从我们监测的40城数据来看,8月全国商品住宅销售面积为1776.5万平米,同比下跌14.1%,环比下跌13.4%,预期随着“金九银十”销售旺季的到来,市场成交量将会有所回暖。

  后续市场成交还是会企稳,一方面2018年成交的土地逐渐入市,2019年当年获取的土地也可能会有一部分入市,因此下半年供应增加能一定程度对冲去化下行;另一方面,一城一策的调控政策之下,如果市场下行太快也不排除政策重新有托底的行为,因此我们认为后续市场成交难以跌破前期的低点。

  土地市场:普通二线和三四线城市市场升温,企业更倾向布局核心区域

  2019年8月全国200城合计供应规划建筑面积27440.2万平米,同环比分别上行11%和31%。土地成交合计规划建筑面积16978.9万平米,同比下跌5%,环比增长39%,成交建筑面积同比跌幅持续低于往年,8月普通二线、三四线城市成交大幅上涨推升了整体环比增长。

  信贷情况的变化对土地市场成交有较大影响,8月份房企信用债融资规模提升,一定程度上推动了土地市场成交量的上升。一线城市郊区和普通二线土地成交热潮反映出房企补仓意愿的增强,同时也意味着此类城市土地市场竞争将愈加激烈;部分三四线城市,尤其是具有经济增长潜力的三四线城市或将迎来机会。同时,随着拿地窗口期持续时间的不断缩短,未来投资拓展将更加考验企业敏锐的市场判断能力与融资能力。

  企业表现:投资放缓,融资规模上升,单月销售提速,提前抢收“金九银十”

  2019年8月,房企投资热情不再,土地成交溢价率明显下降。从区域来看,房企城市布局与2018年同期保持一致。销售方面,2019年1-8月,房企整体销售同比增长13%,8月单月销售同比提速,营销动作悄然开启,提前抢收“金九银十”。融资方面,2019年8月,融资规模上升,同比上涨45.3%,涨幅大幅收窄,融资成本略降0.2个百分点。融资能力分化,具有国企和央企背景及规模房企成发债主力军。