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邵明晓:想你的夜

2019年03月14日 09:00  来源:乐居

  在月底业绩会前的媒体交流会上,邵明晓显得格外轻松,穿搭深色polo衫和牛仔裤,跳着90年代曲风的《护花使者》。与其一同亮相的还有龙湖集团副总裁胡若翔和龙湖集团北京公司总经理顾修铭。

  与1月在广州“致敬 坚持梦想者”为题的媒体交流会不同,龙湖在3月12日的北京媒体会上主打“时光”主题,以歌会友。

  气氛达到高潮时,拥有地产界CEO金嗓子著称的邵晓明,左手托着红酒杯,右手高举话筒唱起《想你的夜》,深情处他弯腰屈腿,跟着音乐节拍摇曳。据说,邵也是地产圈里酒量最好的CEO。

  邵晓明的兴奋所在,源于2018年龙湖交上的靓丽成绩单。据了解,2018年龙湖集团以2006.4亿元的合同销售金额,完成了年初既定的销售目标,合同销售面积累计1236.3万平方米,并入选福布斯全球企业500强。

  数字是枯燥的,人却是生动的,尤其是对以温情细腻风格见长的龙湖来说。面对媒体,邵明晓把目标全部交了底,够坦诚。

  空间生意

  住宅业务天花板若隐若现,规模千亿房企都扎进了新业务战场,找寻新赛道,龙湖自然也不例外。

  去年3月,龙湖发布更名公告,它的地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务四个主航道业务浮出水面。除了做新房市场,龙湖围绕着人和空间的连接去做一些业务,高度凝练“空间即服务”,统领其未来中长期发展的大方向。

  在邵明晓当晚输出的信息中,地产、天街、冠寓等业务占据了大量篇幅,他强调四大主航道业务协同发展。

  作为一个商业追逐者,邵明晓仔细地盘点了商业运营这盘棋。无论是重庆、还是杭州、北京、上海,天街这个商业综合体已成为城市中不可缺的一部分,成为中国的驰名商标。

  截至去年底,龙湖已开业29个商场,在2020年底将开出超过50个商场,整个商业带来的租金收益会超过60亿元。基于这样的增长趋势,邵明晓明确了龙湖商业运营业务的目标,“做到前五!”

  TOD模式是龙湖商业运营业务中的一个重要路径。但它仍面临三个重要的挑战,“第一,资本成本低;第二,对整个选址、定位、建造、交付、运营,全链条的业务能力要求非常高;第三,大节奏的把握”,邵明晓坦言。

  早在2003年,龙湖就开始探索TOD模式,目前龙湖已在重庆落地高铁+地铁多轨合一项目,包括北京的长楹天街,去年在大兴地铁四号线、常营6号线、房山等地都有龙湖的TOD项目落地。今后,龙湖将加大一线二线TOD地铁上盖项目规模。

  2016年8月,龙湖宣布正式涉足长租公寓业态,并推出“冠寓”品牌。作为地产商布局长租公寓的先行者之一,冠寓在行业内公寓品牌排前列,累计拓展房源量行业前两名;智慧服务业务则是通过科技物业增效和提升客户体验的物业增值服务来提升物业管理收入。

  上述种种规划,也让邵明晓清晰描绘出一个“龙湖无处不在”的未来场景:商业天街,对应的是城市中产;冠寓,对应的是20-35岁年轻群体;再加上新房、养老等客群,龙湖基本实现了全年龄段客户的优选服务。

  龙湖将商业运营、长租公寓、智慧服务三大板块统称作服务型收入,期望在2020年,服务型收入达到150亿。邵明晓之前也曾谈到,2019年有望成为龙湖服务收入过100亿的“元年”。

  支撑三大板块等空间生意做强做大的基础,是龙湖相对低的资本成本。到2018年年中,龙湖资本成本为4.5%,这一数字也意味着民企龙湖的借贷成本不输于央企。

  保持行业前十左右

  随着业务范围的不断拓展,邵明晓并没有一味追求做数字,反而多了几分从容和克制。一手要发展新业务,一手要保持行业位置不掉队,他设定主航道地产开发业务的目标,是保持在行业前十左右,延续“稳健迅捷”的投资策略。

  邵明晓强调,“龙湖的杠杆一直比较低,不存在降杠杆的问题。至于发展速度、买地,我们会根据市场的情况,量入为出,但是有一个大前提,管理好资产负债表,让龙湖一直处在非常稳健的态势。”

  2018年,龙湖大广州区域总销售额接近100亿,北京市场的销售额超过200亿。关于龙湖在北京区域的布局,龙湖集团北京公司总经理顾修铭作了说明,“北京市场基本上都是限价房,天花板已经设定,导致明星项目很难出现。今年龙湖会陆续有很多项目入市,可以在这些项目中找回龙湖曾经带给市场惊艳感。”

  针对2019年前两个月众多房企市场缩量明显的现状,龙湖集团副总裁胡若翔分析称,“一方面,去年下半年市场开始回落;另一方面,去年最后两个月优惠政策用的比较多,到2019年优惠政策是全部收回来了,导致行业规模前十的门槛相比2018年下降了20.7%。”

  随着2月市场开始逐步走稳,对于今年房地产走势,胡若翔持谨慎乐观的态度。乐观缘于,“现在出的政策力度大小,对于市场都是奔着宽松和利好趋势。另外,金融环境逐步宽松,全国首套房利率已连续两个月回落,二套房利率已连续三个月回落。”

  谨慎则来自于2019年房地产市场的挑战,“城市间甚至城市间的不同板块分化会非常明显,市场会出现窗口期。不同城市何时出现市场窗口期,能持续多长时间,不确定性都很强。”

  集团层面,龙湖加强对于小周期或者市场时机的研判,做价格策略的强管控,包括进一步强化运营的弹性供货,抓住市场窗口期。

  截至2018年底,龙湖已经进入44个城市,覆盖全国7个主要城市群。去年,龙湖新进入的城市有11个,这是龙湖自成立以来进入新城市数量最多的年份。

  随着粤港澳大湾区规划的重磅出台,嗅觉向来灵敏的龙湖早已关注这片热土。2014年,龙湖首次进入佛山,目前已经进入大湾区的7个城市,累计15个左右项目,不少新项目在今年面世,包括香港的启德项目。与此同时,龙湖将从产业、旧改等领域出发,持续深耕大湾区。

  值得玩味的一点是,在被问及“地产人都比较忙,如何处理工作和家庭的平衡关系。”邵明晓:只要把工作变生活就行。