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“地产航母”失速15年

2019年01月11日 09:00  来源:乐居财经

  近日,合生创展集团有限公司(00754,以下简称“合生创展”)发布公告称,2018年的销售金额为约149.75亿元,同比上升62.3%,重回百亿房企行列。但是,这样的成绩,连2018年销售百强都挤不进不去了。

  这是合生创展近年来取得的最好的成绩。2009年,它创造了150.88亿的巅峰后便开始走下坡路。2014年,合生创展的业绩跌落谷底,仅为53.52亿。令人感慨的是,2004年合生创展曾是首家销售额破百亿的房企,彼时万科的销售额仅为91亿。

  15年过去了,这家曾被王石誉为“中国地产界的隐形航母”的房企逐渐在主航道上掉队,拉开了与主流房企的距离。

  站在时间的维度看合生创展,它的发展历程充满了唏嘘。老牌港企囤地生财的思路让它积累了大量的土储,但也因此错过变现的机会,没有及时回笼资金继续发展。重利润轻规模的模式让它长期保持高利润,但也让它的规模日益缩减,止步百亿。1998年合生创展成功登陆资本市场,但却没有充分利用优势,造成如今发债频频受阻的局面。

  形势倒逼成长。2018年,合生创展在思变。

  以价换量,加快周转

  一向以高利润为傲的合生创展开始将调整天秤两端的砝码,在规模方面有所倾斜。2018年合生创展的销售均价为11547元/平,较2017年同期12680元/平同比下跌8.9%。2017年,合生创展的销售面积为72.77万平方米,2018年为129.7万平方米。合生创展一直主打高端产品,尽管市场的变化对均价有一定的影响,但对于高端产品而言其市场波动的影响相对较小。从这个方面看,合生创展本身降低售价的可能性更大。

  在高增长的目标下,合生创展正在改变策略,以价换量。“加快周转速度”也罕见地出现在这家佛系港企的业绩会上。2018年3月下旬,合生创展执行董事兼财务总监谢宝鑫在业绩发布会上透露,2018年合生创展的合约销售目标是150亿元,预计同比增长62.55%。

  值得注意的是,合生创展似乎也在撕掉“捂地”的标签,加快开发的去化。2015年合生创展土地储备达3099万平方米;2016年该数值为3013万平方米;2017上半年为2991万平方米;而截至2018年6月底,合生创展的土地储备已降至2936万平方米。

  卖房之外,合生创展也通过卖公司换取现金流。2018年11月30日,合生创展发布公告称,拟出售属中国合营公司股东的两间全资附属公司,预期扣除估计税项及其他开支后,估计合生购买价净额约为20.786亿港元,拟将这笔资金应用于集团的未来投资或集团的营运资金。以合生创展2018年每个月的销售额9.53亿元计算,20.786亿港元接近两个月的销售额。

  珠江投资、合生创展上海公司总经理沈宇嵩在接受乐居财经采访时表示,2018年是调整和整合的年度。合生珠江系在这一年里甩掉了比较多的历史包袱,清除了很多以往不足的地方,为后续2019-2020年的发展奠定了好的基础。

  发债受阻,高薪请外援

  合生创展悬空了6年的行政总裁之位也在2018年找到归属。2018年9月3日,合生创展委任席荣贵为执行董事及行政总裁,年薪为500万。公开资料显示,席荣贵在中国银行业拥有超过18年管理经验,专注营运及企业管理。加入合生创展前,他曾于中国建设银行股份有限公司任职23年,离任前职位为中国建设银行广东省分行副行长。

  融资多次受阻后引入具有银行背景的高管,可以看出合生创展正在下决心补短板。2018年5月30日,合生创展2018年非公开发行公司债券遭到“中止”,这笔债券拟发行额度为31亿。

  2018年10月7日,合生创展公开发行2018年住房租赁专项公司债券终止发行。该债券的拟发行金额为100亿元,其中70亿元拟用于发行人住房租赁项目建设或偿还住房租赁项目贷款,30亿元拟用于补充营运资金。

  尽管合生创展一直保持着低于业内的负债率,但短期借款的加大也是摆在席荣贵眼前的难题。数据显示,合生创展2016年的短期借款为69亿元,2017年为156亿元,2018年6月底为158亿元。2018年6月底,公司债券、资产支持证券及商业抵押担保证券一年内到期的借贷金额高达41亿港元。

  一名房企融资负责人对乐居财经表示,合生创展目前所处的地位比较尴尬。作为上市房企,它可以通过境外或银行的融资获得资金,相比非上市的房企只能找信托通道或其它贷款,它的融资渠道更多。但是合生创展规模不大,目前银行还是很看重规模,100名以外的房企融资成本会高很多。

  克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,合生创展的销售额排名第121位。

  该人士补充道,这或许是合生创展挖来席荣贵的真正原因,通过他多年在银行业积累的资源和人脉为公司寻找资金,给地产业务输血。