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杨现领:旧的市场分析思路逐渐失效 新的市场机制正在显现

2019年01月11日 09:00  来源:乐居号

中国网地产讯 2019年1月10日下午,由中国互联网新闻中心•中国网地产主办的“第十届地产中国论坛暨2018中国房地产年度红榜颁奖典礼”在北京钓鱼台国宾馆5号楼隆重举行。论坛现场,贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领进行《全流通时代:2019年房地产行业展望》主题演讲。

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领

面对行业变局,以往的市场分析思路逐渐失效,新的市场机制正在显现。

2018年房产市场核心判断复盘

在对2019年市场展望前,杨现领先对2018年的核心预判进行了复盘。

杨现领在对2018年全国房地产市场成交数据进行解析后表示,2018年的全国楼市,实际上经历了新一轮的高歌猛进——全年新房交易额超过10万亿,二手房交易额超过6万亿,租赁大概1.5万亿,整体交易额接近18万亿的。而过去的3年整个中国房地产市场已经在高位运行了3年,“连续3年超过18万亿的运行,大部分学者的判断对2018年都是悲观的,实际上又是非常不错的一年”。

不同于杨现领之前的预期,2018年的房地产行业并没有迎来所谓的“品质之年”,反而是品质全面崩溃的一年,在一系列限制性政策性,开发品住房品质出现史无前例的倒退。

另外,2018年还是机构化租赁全面崩溃跟洗牌的一年,倒逼的企业非常多,企业爆仓、并购事件是由发生。整个长租的企业,长租的市场,租赁的行业,经过六七年自发增长之后,陷入休整期,而且时间会比较漫长。

此外,杨现领还认为,在2018年,一二线二手房市场价格回落,三四线全面**,城市圈时代并未如期来临,我们离城市圈越来越远。政策的长效机制也没有来临,而且越来越发现个它会变得相对,中央不再有统一的长效机制,把权力下方给地方,所谓的足够并举也未实现加速”。

2019年房地产市场的六个展望

谈及2019年房地产市场展望,杨现领用“市场下行、剧烈拐点、二线压仓、一线底火、库存再起、中温放松”六 个 关 键 词 预 判。

自然下行。“下行是内在的,是市场的,而不是别的因素,就是因为购买力无法支撑继续的量价上涨。”杨现领表示,今天整个房价超过万元的城市60多个,两三年前20多个。房价过去3年连续上涨,我们认为购买力是不支持的。2018年很重要的原因因为调控带来的倒挂,认为刺激的虚假繁荣。抢房子就能够抢到钱,一二手价格差太多,一定会过渡刺激需求集中释放,因为价格差实在太吸引力,这种需求透支比较严重,未来一定是下降的。

巨量拐点。过去3年都在18万亿市场上高歌猛进。2018年数据显示,新房成交数量已经在下降,二手房大概下降今年六七月,价格也在回落。价格下跌的城市数量也在增加,三季度上涨城市81%,四季度变成62%,2019年一季度会进一步出现回落。杨现领表示:“成交周期在延长,而且只有调价占比,成交中涨价占比在下降,降价占比在上升,整个市场是在相对买房比较强势的阶段”。

二线压仓一线底火。二线明年稳定性会比较强,无论是二线的二手还是新房,相对都是稳定的基石。关于一线城市房地产市场,杨现领表示“只要北京、深圳、上海不跌,全国不会大跌,只要它们不跌,整个市场只会存在结构性风险,而不会系统性风险。”在杨现领看来,2019年总体大城市存在大幅房价下降的压力并不大,成交量和成交价回落的趋势基本稳定。

库存再起。2019年新房库存,包括三四线,特别是二线,库存存在去化难现象。杨现领表示,北京2019年新房供应也会比2018年大很多,上海2019年可售部分1万亿,周边市场加一起五六千亿,整个市场明年库存压力在三四线,二线都会比较大,再度进入去库存的弱周期。

中温放松。关于“中温放松”的核心含义,杨现领表示,政策会放松,是边际放松,不会总量过渡放松,地方政府和家庭居民,特别是年轻人已经不具备进一步加杠杆的空间。2019年房地产调控政策的放松等同于刀刃上的平衡,很难取得平衡。