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深圳二手房调控风暴席卷而来:炒房客要歇菜,业主开始打鼓

发布时间:2021/2/22 9:00:03 浏览次数:803 来源:


  因为可能会多出来的120万元首付,林雪最近感到焦虑,整夜辗转难眠。

  1月初,为了给即将要上小学的女儿创造更好的教育环境,她咬牙以9.3万元/平方米的单价在深圳罗湖黄贝买下一套70平左右的小两居。

  为了买这套房子,她要凑出近200万元的首付款。虽然压力很大,但为了女儿的教育,林雪觉得值得。按照流程,30万元定金如期打到对方账上,网签手续也已经全部走完,她现在就只等待年后银行放款,最终完成过户。

  一切看似顺利,直到2月8日,农历新年的前4天,深圳住建局突然向二手房市场丢下一枚“炸弹”。当天中午,深圳住建局对外宣布建立二手住房成交参考价格发布机制,并表示该机制自发布之日起施行。

  在附录的文件中,林雪咬牙买下的环岛丽园小区成交参考价为6.98万元/平方米,足足比她成交的单价低了两万多。如果真的按政府给出的参考价,她只需要花488万元就可以买下那套房子,便宜近160万元。

  “高位接盘”不完全是让林雪失眠的原因。最重要的是,传言指出,未来银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考,这意味着参考价少于市场价部分将增加在首付上。以林雪为例,总价650万的房子原本只需要195万首付款。然而,由于政府参考价仅488万元,在此基础上银行只能贷款7成,即341万元,这意味着林雪实际需要的首付有可能达到310万元。哪怕在不考虑其他费用的情况下,也整整多了近115万元。

  临时要多凑一百来万,对于林雪来说几乎是一个不可能的任务,她现在不知道下一步该怎么办,如果未来信贷与成交参考价完全绑定在一起,她到底是要违约再做买房考虑,还是想办法借钱继续补上这个巨大的窟窿?林雪进退两难,焦虑让她整夜失眠。

  但由于二手房指导价的调控政策具体的执行细则仍没有出台,各大银行均未调整贷款政策,未来究竟会如何参照成交参考价发放贷款还不得而知。在这样的情况下,中介也只能告诉她继续保持观望。

  这些天,很多深圳购房者都像林雪一样,在“等待戈多”。

  业主开始打鼓,担心进入横盘期

  深圳二手房指导价通知发布后,最先消失的是中介机构上的房源挂牌价和历史成交价。

  2月8日下午五点,深圳住建局紧急召集深圳五大中介公司开会并提出一个要求,各家中介的线下门店、线上网站、APP以及所有中介人员的朋友圈、微信群、其他社交媒体等一切宣传渠道,对于二手房源挂牌价的口径均不可以超过上述住宅小区二手住房成交参考价格表标准。一旦中介机构违规上架超出参考价格的房源,主管部门将祭出严厉的惩罚措施。

  一夜之间,贝壳找房、中原、乐有家、美联物业和Q房网等五大中介机构网站上的二手房房源价格均被隐藏,随后平台上的小区均价、片区均价、片区热销榜等信息也逐个被隐去。

  随后,在2月9日午间,深房中协发布《关于贯彻二手住房成交参考价格发布机制做好专业服务的郑重提示》,提出各房地产中介机构、中介人员应坚决贯彻执行二手住房成交参考价格发布机制,向业主主动宣讲通知要求,敦促业主合理调整委托放盘价格。

  “昨天我们接到通知,要求不符合参考价格的房源都要下架,客户有兴趣的话,可以咨询我们,具体再报价格。”南山片区一资深房产中介沈轩告诉时代财经,虽然已经闹得满城风雨,但其实市场暂时还是没有起任何实际的变化,每一次新的调控政策出台之后,都要经历一个月左右的观望博弈期,才能最终看出影响。

  从目前来看,业主及购房者的心态出现分野,沈轩透露,在简单与业主沟通传达通知要求的时候,能感受到业主心里都在打鼓,担心未来房价的走势,是否会进入横盘期。业主普遍没有任何表态,都在观望期。

  “反而是购房者方面的心态影响更大,特别是刚需客户最慌,他们是最被动的一群人。有客户从政策发布开始就一直追着我问了一整天,问房子现在到底是买还是不买好。”

  在沈轩看来,这背后主要是由于市场对后市有着一致的看法,基于深圳住宅市场供明显小于求的情况,房价跌到政府给出的成交参考价的可能性不大。他认为,年后的深圳楼市大概率是进入新一轮的横盘期。

  如果银行信贷与成交参考价真的完全绑定在一起,对于像林雪这样的刚需客户而言,参考价少于市场价部分就要增加在首付上,压力只会更大,上车路只会更难。

  深圳楼市或新的乱象

  对于深圳住建局争议颇大的二手房参考价格文件,2月9日下午,深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋公开对二手住房成交参考价格的制定依据进行了解读。

  王锋表示,二手住房参考价中约62%,根据去年的网签价格计算得出;约10%,部分楼盘长期无成交,由评估师驻场测算;约27%,是大家普遍感觉与市场价存在差距,尤其是福田、南山、宝安的热点片区可能存在炒作因素,导致挂盘价虚高,挤出泡沫后才是合理价格。

  作为深圳有房一族的张倩却不这么认为。她正在挂牌的一套房源,官方成交参考价为8.04万元/平方米,比调控前的实际成交价少了超过两万。张倩告诉时代财经,如果按照这个价格,她宁愿撤盘也肯定不会卖的。

  有业内人士向时代财经分析到,二手房指导价机制的市场效力,关键在于银行是否按照参考价发放贷款。本质上二手房指导价政策对市场的影响,是通过限制银行贷款,变相提高首付比例,抑制购房需求。当市场上需求大幅减少的时候,供需关系改变,急需出手的业主不得不降价成交,连带整个市场恢复冷静。

  在关于二手住房成交参考价格的政策解读中,王锋指出,深圳住建局将引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。“可以在这个基础上有所浮动,但太过离谱则可能触发约谈,并对此承担责任。参考价将跟随市场变动进行更新,目前暂定一年一更。”

  在他看来,政策发布后的短期内,市场双方会进入博弈阶段,让卖方更理性,让买方更清楚市场价格,深圳的二手房成交肯定会下降。但长期看,二手房指导价将会让市场趋于理性,有利于刚需购房。

  但张倩并不这样认为,成为卖家之前,她也是一名买家,在她看来,只要深圳住宅稀缺的基本面没有改变,在二手房市场里,购房者一方永远是弱势群体。面对不断提升的难度,购房者们只能继续使尽全力踮得更高一点,就如同她之前那样。“深圳缺的从来都不是购买力,而是房子,未来市场绝对不会下降。”

  沈轩也向时代财经表示,在二手房指导价出台之后,许多存在教育等刚性需求的客户仍在继续看房,只要有合适的房源,他们仍愿意按照此前的市场成交价进行支付。

  目前深圳各个片区内扣除自住的需求及限售的房源,实际的二手房挂牌量占比极低,只要仍能有少部分人愿意按市场价成交,原有的价格体系仍将继续运行。而在明显偏离真实市场价格的指导价政策下,阴阳合同的现象或成为值得警惕的楼市苗头。

  一个荒谬的参照在于,近期国酒茅台开始在各地火热地执行“严格限价1499元”的政策。与之同步发生的是,价格2000元以上的“娃哈哈”开始涌现。